建设用地涉及很多法律问题，因专业性强且散见于各种法律、法规和规章的条文之中，为行政机关的宏观管理和依法行政带来不便。伴随经济的进步和城市化进程的加快，建设用地纠纷会很多出现。因此，通俗而又系统地剖析涉及建设用地的有关法律问题看上去非常重要。

1、建设用地的依据——规划和“三证”
1、规划
省域城镇体系规划是省、自治区人民政府为达成肯定时期内国民经济和社会进步目的，协调省域内各城镇进步，保护各类自然资源和人文资源，综合安排空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。建设部关于加大省域城镇体系规划推行工作的公告需要，省域城镇体系规划未在限时内完成的省、自治区，不能进行各省、自治区的城市总体规划和县域城镇体系规划的修编。这表明城市总体规划和县域城镇体系规划的拟定要以省域城镇体系规划为依据并与之相协调，当然确因经济社会进步需要，城市总体规划和县域城镇体系规划与省域城镇体系规划不同的，可以当令调整省域城镇体系规划。
一般而言，城市总体规划和县域城镇体系规划是以省域城镇体系规划为依据，而城市详细规划、农村集镇规划又分别是城市总体规划和县域城镇体系规划的细化且更具备可操作性。这类不同位阶的规划不只编制和推行主体、审批和修改程序不同，而且法律效力也不同，低位阶的规划非因特殊状况在肯定期间内不能与上位阶的规划相抵触。所有不同位阶的规划均为建设用地的基本依据，也就是说，不符合规划需要，不在规划范围的不能不申请建设用地。
应当说明的是，第一，县级市的城镇体系规划是城市总体规划的组成部分；第二，国内规划法只对规划区内的建设行为进行调整；第三，涉及规划区以外的如省道拓宽建设用地依据省域城镇体系规划中关于全省交通规划和土地借助总体规划的具体需要和有关法律，涉及规划区外如乡村公共设施等依据城市总体规划、农村集镇规划和有关法律。
2、“三证”
建设用地规划许可证 在城市规划区内进行建设需要用申请用地的，需要持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地地方和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。
建设用地批准证明（批准文件） 建设单位或个人在获得建设用地规划许可证后，方可向县级以上人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审察批准行文后，由土地管理部门划拔土地。
建设工程规划许可证 在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，需要持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城规划行政主管部门依据城市规划提出的规划设计需要，核发建设工程规划许可证。
“三证”是建设用地合法化和开工建设必须具备的要件。凡在城市规划区内，未获得建设用地规划许可证而获得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，已占用土地由政府责令退回；凡在城市规划区内，未获得建筑工程规划许可证或者违反建筑工程规划许可证的规定进行建设的，属违章建筑，予以处罚。
2、建设用地的首要条件——土地的征用和申请获得
1、征为国有土地
土地的权属分为国家所有和集体所有两种。任何单位和个人进行建设需要用土地的，需要依法申请用国有土地，因此属集体所有些土地的，须先征用为国有，使农用土地转为建设用地。在批准权限上，一是省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程、大型项目和国务院批准的建设项目涉及农用地转为建设用地的由国务院批准；另外征用基本农田，或者基本农田以外的耕地超越三十五公顷的，或者其他土地超越七十公顷的也由国务院批准；二是在土地借助总体规划确定的城市和村庄集镇建设用地规模范围内，为推行该规划而将农用地转为建设用地的，按土地借助年度计划分批次由原批准土地借助总体规划的机关批准，在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准；三是一二项规定以外的农用地转用，由省、自治区、直辖市人民政府批准。当然，批准农用地转用后，是不是另行办理征地审批手续，也有明确规定。
2、征用土地的公示
国家征用土地的，根据法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织推行，被征用土地的所有权人、用权人应当在公告规按期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。
3、征用土地的补偿
征用土地的，根据被征用土地的原作用与功效给予补偿，其中征用耕地的补偿成本主要有土地补偿费、安置补助费与地上附着物和青苗的补偿费等，其标准均有明确规定。
4、建设用地的获得方法
建设单位持法律、法规规定的有关文件向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经审察并报本级人民政府批准后，建设单位以出让（如招标、拍卖）等有偿用的方法获得土地，属国家机关用地和军事用地或者城市基础设施用地和公益事业用地等法定情形的，县级以上人民政府也可以划拔给建设单位用。因此，建设用地的获得主要包含出让和划拨两种形式，具体的操作需要有明确规定。
3、建设用地的难题——拆迁
1、拆迁的程序需要
被拆迁房子土地权属为国有 只有国有土地上的房子拆迁才能受房子拆迁管理条例的调整，被拆迁房子的土地权属国有化是拆迁的首要条件。
拆迁人的资质 提交建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地用权批准文件、拆迁计划和策略与拆迁补偿安置资金证明等五项法定资料，并经审察领取房子拆迁许可证的才具备拆迁人资格。拆迁许可证是进行房子拆迁的资格证明。当然拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具备拆迁资格的单位推行拆迁。这里的“有拆迁资格的单位”，应该理解为与领取拆迁许可证的拆迁人订立委托合同，且具备肯定人财物控制权的单位。
2、拆迁的渠道
一是拆迁人与被拆迁人、房子承租人就补偿方法和补偿金额、安置用房面积和安置地址、搬迁期限、搬迁过渡方法和过渡期限等事情订立了拆迁补偿安置协议。协议订立后，被拆迁人或者房子承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可申请仲裁，也可向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可申请法院先予实行。这就是所谓的“民事拆迁”。
二是拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房子承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房子拆迁管理部门裁决。房子管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。当事人对裁决不服可以向人民法院起诉，假如拆迁人已对被拆迁人给予补偿或者予以安置的，诉讼期间不停止拆迁的实行。当然，申请仲裁、提起诉讼的期限法律已有明确规定。这就是所谓的“行政拆迁”。
在上述两种渠道中，凡在裁定规定的搬迁期限内未搬迁的，由房子所在市县的人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房子拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
3、拆迁的补偿
拆迁的补偿可以实行货币补偿，也可以实行房子产权调换。基本做法是拆除违章建筑和超越批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超越批准期限的临时建筑，给予适合补偿；因拆迁非住宅房子导致停产、停业的，给予适合补偿。关于证照不全的房子补偿问题，应具体状况具体剖析，假如符合规划需要或者规划拟定推行前建成没有办理证照的，应予以补偿但应扣除办证成本；不符合规划需要又没有办理证照，不予补偿。
4、拆迁纠纷的处置程序
一是行政诉讼程序。公民、法人或者其他组织对人民政府或者城市房子主管部门依职权作出的有关房子拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院作为行政案件处置。
二是民事诉讼程序。拆迁人与被拆迁人因房子补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成共识后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房子补偿、安置问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院作为民事案件受理。
4、建设用地中不容忽略的问题——诉讼
调解、仲裁、诉讼是解决社会纠纷的基本渠道，而诉讼则因最具权威性和终局性，被法治社会常见同意并广泛使用。人民法院是宪法和法律规定的各类刑事诉讼、民事诉讼、行政诉讼案件的受理机关，依法独立行使审判权。涉及建设用地的诉讼，主要有以权力制约为根本目的的行政诉讼和以权益保障为根本目的的民事诉讼，行政诉讼最为容易见到。
1、行政诉讼的管辖
行政诉讼法规定，基层人民法院管辖第一审行政案；行政案件由刚开始作出具体行政行为的行政机关所在地人民法院管辖，经复议改变原具体行政行为的，也可以由复议机关所在地人民法院管辖；因不动产提起的行政诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。同时规定，有管辖权的人民法院因为特殊缘由不可以行使管辖权的，由上级人民法院指定管辖。对于被告为县级以上人民政府，且基层人民法院不适合审理的，中级人民法院可以“本辖区内重大、复杂的案件”为由直接作为一审行政案件管辖。
2、行政诉讼的应诉与举证
人民法院立案后将在5日内向行政机关送达起诉状副本，送达可以采取直接送达、邮寄送达、留置送达等法定方法，均合法有效。行政机关应在十日内提交作出具体行政行为的有关材料，并提交答辩状。行政机关积极主动的应诉答辩将减轻他们当事人的对立情绪，有益于行政诉讼的解决，被动消极不只不利于解决行政纠纷，而且会处于被动，由于不提交答辩状，不影响人民法院的审理。
行政诉讼有别于其他诉讼，举证责任由行政机关承担。行政机关需要提供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文件，不然将承担举证不可以后果。行政机关不应诉，或者不提供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文件，视为没举证；行政机关经两次合法传唤，无正当理由拒不到庭的，人民法院可以缺席判决。这类应引起看重。
3、行政诉讼的结果
人民法院审理行政诉讼案件将依据事实和法律作出如下四种处置：
一是判决保持。 行政机关的具体行政行为证据确凿，适使用方法律、法规正确，符合法定程序的，予以保持。
二是判决撤销或者部分撤销。 行政机关的具体行政行为主要证据不足，适使用方法律、法规错误，违反法定程序，超越职权与滥用职权，符合其中之一情形的，将被撤销或者部分撤销，并可以判决重新作出具体行政行为。
三是判决限时履行 。对行政机关不履行或者拒绝履行法定职责的，将作这样判决。
四是判变更行政处罚。 主如果针对行政机关的行政处罚显失公正。
应当注意的是，行政机关的具体行政行为被判决撤销或者部分撤销，一则具体行政行为违法，有损行政机关的执法形象；二则增加了对行政相对人的管理困难程度；三则容易引起行政赔偿。因此，行政机关作出具体行政行为前必须要慎重从事，依法进行。
4.行政赔偿及其他
行政机关及其员工违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织合法权益导致人身、财产损失的，受害人有权获得赔偿的权利，这就是“国家赔偿”。
赔偿请求人需要赔偿应当先向赔偿义务机关提出，赔偿义务机关应当自收到申请之日起两个月内给予赔偿，逾期不予赔偿或者赔偿请求人对赔偿数额有异议，赔偿请求人可以自期间届满之日三个月内向人民法院提起诉讼。
人民法院审理行政赔偿案件将根据国家赔偿法规定的计算标准，判决行政机关以赔偿金的形式支付。其中的人身损害以日计算，财产损害以直接损失计算。以建设用地拆迁纠纷为例，假如拆迁行为违法，而这种行为使一座坐落于闹市区的四间两层楼房被拆除，那样，行政机关的赔偿金额将是这座楼房的实质价值10余万元甚至更多，与这座楼房的拆迁补偿成本不足3万元相比，实在是损失极其严重。
鉴于建设用地纠纷增多，建议人民政府对城市改造、公路建设严格实行项目法人等四项规范，加强监管力度；增强配齐法制办公室力量，为政府的宏观决策提供全方位法律服务；提升政府各行政职能部门员工的依法行政水平，改变执法态度，以最大限度地降低纠纷的发生，防止非必须的讼累。